又有小型物业公司谋求上市 资本风口还在吗?

  • 栏目:十大网赌网站平台 时间:2020-12-23 11:17 分享新闻到:
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中新经纬客户端12月18日电 (薛宇飞)近日,禹佳生活服务集团有限公司(下称禹佳生活)在港交所发布了招股书,成为今年物业公司上市潮中的又一员。疫情让物业公司的价值被放大,今年以来,已经有16家物业公司成功叩开港交所的大门。

相较于房地产开发,香港资本市场更看好企业在存量市场的运作,通常会给予物业公司相对较高的估值。但进入下半年,市场也逐渐疲乏,不少物业公司的股价都已破发,尤其是中小物企。

禹佳生活当前在管总建筑面积上千万平方米,与在管面积达数亿平方米的头部物企相比差距不小。若能顺利上市,它将面对怎样的前景呢?

近九成在管面积来自母公司 今年刚刚开启外拓

招股书披露,截至今年6月30日,禹佳生活为74个项目提供物业管理服务,在管总建筑面积约为1320万平方米;已订约为123个项目提供物业管理服务,已订约总建筑面积约为2260万平方米。

克而瑞的数据显示,截至2020年6月底,30家上市物企合计在管面积达到26.54亿平方米,其中,彩生活、雅生活服务、保利物业和碧桂园服务4家物企在管面积超3亿平方米。相较于这些头部物业企业,禹佳生活的规模并不大。

与大多数脱胎于房产母公司的物业公司一样,禹佳生活在业务上依赖禹洲集团,而后者的年销售额在今年首次突破1000亿元人民币。截至2020年前三季度,禹佳生活2620万平方米已订约总建筑面积中,来自禹洲集团的有2040万平方米,来自禹洲合营、联营或其他关联方的有290万平方米,二者合计在已订约总建筑面积中占比达到了88.93%。

禹佳生活在管建筑面积及物业管理服务收入明细。来源:禹佳生活招股书

收入同样如此。2017年、2018年、2019年以及截至2020年上半年,禹佳生活向禹洲集团开发的项目提供物业管理服务所得的收入分别约为2.12亿元、2.68亿元、3.70亿元及1.90亿元,分别约占同期物业管理服务所得总收入的96.9%、94.6%、91.6%及88.9%。同期,为禹洲集团开发的项目提供商业运营服务产生的收入分别约为0.87亿元、1.11亿元、1.38亿元、0.61亿元,分别约占100%、100%、98.0%及98.0%。

正因为承接了房企母公司开发的项目,关联交易占比较大,内地物业公司较难在A股实现上市。而过于依赖房企母公司提供的项目,也容易被外界质疑其欠缺对外拓展能力。对此,招股书称,“除了禹洲集团开发的项目外,我们从2020年开始亦积极将服务扩展至独立第三方物业开发商开发的物业。”

2020年7月,禹佳生活收购了浙江舟山的一家物业管理服务提供商,截至2020年9月30日的在管总建筑面积约为260万平方米。2020年11月至12月期间,中标了两个新项目,总建筑面积约10万平方米。招股书称,预计自2021年开始为该等新项目提供物业服务。

毛利率有所提升 社区增值服务占比不高

禹佳生活营收等情况。来源:禹佳生活招股书

从历年财报数据来看,禹佳生活的业绩增长较快。

招股书数据显示,2017年、2018年、2019年以及截至2020年上半年,禹佳生活实现收入分别约为3.05亿元、3.94亿元、5.44亿元、2.75亿元,2017-2019年的年复合增长率为33.5%。净利润上,禹佳生活的年度利润分别达到0.24亿元、0.34亿元、0.65亿元、0.37亿元,2017-2019年的年度利润年复合增长率达到66.2%。

根据披露,在上述年份期间,其毛利率分别约为26.9%、25.0%、28.6%及31.4%,除2018年有小幅下滑以外,整体呈现正增长势头。对比行业,克而瑞的数据显示,今年上半年30家上市物企平均毛利率为28.69%,平均净利率为14.89%,禹佳生活的毛利水平尚可。

东方证券在一份报告中指出,中长期维度下,物业公司利润率能否维持稳定的关键在于增值服务发展情况及自身经营能力的提升。由于增值服务的利润率远高于基础物业服务,增值服务在营收中占比高的公司,利润率普遍较高。

禹佳生活的业务,可以分为物业管理服务和商业运营服务,前者占据了收入的大多数。物业管理服务可以细分为一般物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务,后两项业务在收入中的占比不断提升,2017年、2018年、2019年以及截至2020年上半年分别占到27.1%、29.5%、41.6%及38.5%。

禹佳生活物业管理服务收入分部明细。来源:禹佳生活招股书

不过,利润率更高的社区增值服务,在上述年份的收入在总收入中的占比分别为8.9%、9.7%、7.6%、7.6%,不仅均没有超过10%,反而占比在近两年有所下降。

招股书还显示,禹佳生活商业运营服务的利润率虽然明显高于物业管理服务,但商业运营服务收入在总收入中的占比呈现出下滑趋势,上述年份分别为28.4%、28.1%、25.8%及22.5%。另外,上述年份在管商业物业的平均入住率分别为82.4%、90.8%、87.8%及69.7%。

物业股分化严重 市值表现取决于多因素

年初肆虐的疫情让很多人困在家中,站在疫情防控前线并能提供基本生活保障服务的物业公司,受到了市场关注。这种背景下,物业公司乘着资本的东风,纷纷发力上市。

中指研究院12月3日发布的数据显示,共有34家物业企业登陆港股、3家企业进入A股;今年新增13家物业企业登陆港股,另有8家已交表,20余家企业在准备进程中。中新经纬客户端还注意到,华润万象生活、佳源服务于12月9日在港实现上市,远洋服务控股于12月17日正式登陆港交所,至此,今年在港交所上市的物业公司已达16家。

年初,物业股一时风光无两,不仅市盈率是房地产开发公司的数倍,上市后股价也基本都是一路蹿升。据克而瑞统计,截至2020年9月4日,30家上市物企平均股价涨幅为60.87%,同期恒生指数涨幅为-12.40%。与此同时,百亿市值之上的11家物企均呈正增长态势,涨幅均值为79.92%,较整体上市物企股价涨幅高出19个百分点,大型物企的抗风险能力及潜在价值空间得到资本市场更高认可。

但是,当物业股总量渐趋饱和后,一些公司的股价陷入调整。12月17日上市的远洋服务控股,股价在首日便破发,最终收跌0.51%;12月9日上市华润万象生活,首日收涨超25%,而当日上市的佳源服务仅微涨0.52%,最新股价则与发行价持平。近期有媒体统计,今年上市的物业新股中,已有7只开盘破发。

中信证券指出,从最初的一、二级市场套利心态,到出现恐慌,其中固然有并购环境恶劣、产业链整合难突破等基本面因素,但短期直接诱因就是IPO规模过高。

对于市场的两极分化,西南证券(600369,股吧)在一份研报中指出,企业估值水平主要取决于四个方面。首先从业务赛道上看,市场给予商管物业等非住宅物业更高的认可;其次是社区增值服务更具消费属性,市场更为认可,但需要有业绩增速的配合;再次是第三方项目的市场拓展状况;最后是房企母公司的支持能力。

中信建投表示,独立第三方拓展能力已经得到体现、储备面积充足、业主增值服务布局程度较高、市值相对较大且估值相对合理的物业公司,未来具备较好市场表现。(中新经纬APP)

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